מושגים בנדל"ן שחייבים לדעת

נושאים :

גוש –מספר של חלקות או מגרשים  באזור מוגדר נקרא גוש

דוגמא איור – 

חלקה – שטח מסויים בתוך גוש נקרא חלקה

לדוגמא איור –

תת חלקה- כל מבנה שיש בו לפחות 2 יח נקרא תת חלקה ,

לדוגמא מבנה עם 10 דירות יהיו 10 תת חלקות ויותר כי גם השטחים המשותפים מקבלים תת חלקה .

שטח משותף(רכוש משותף)- כל השטחים הציבוריים שיש בבנין, חדרי מדרגות, חדר הסקה, גגות, מעלית, המקלט וכו.

טאבו-מקום שבו רושמים ובודקים את הזכות במקרקעין ,(לשכת רישום המקרקעין)

נסח טאבו-תעודת הזהות של הדירה בה מפורט הכל על הדירה ,

מיקום הדירה ,גוש, חלקה, תת חלקה, בעלים, גודל הדירה, שעבודים, עיקולים, ועוד . 

נסח טאבו מרוכז- תעודות הזהות של כל הדירות בבנין מסוים /בחלקה מסוימת שיש בה תמצית פירוט על כל דירה ודירה . 

נסח היסטורי – פרטי הדירה / הדירות מיום הרישום הראשוני של הדירה בטאבו ,

רישום בטאבו-הינו רישום הדירה על שם הקונה , כשם שקונים רכב ועושים העברת בעלות כך שקונים דירה רושמים בטאבו

הערת אזהרה-היא אזהרה לקונים ולכל מתענין בדירה או במקרקעין להיזהר מלעשות עסקה כי כבר נעשתה עסקה בין מוכר לקונה .

נסח רישום מקרקעין –נסח טאבו

את לשכת רישום המקרקעין נהוג לכנות בשם טאבו.

הנסח הוא  למעשה "תעודת הזהות" של הנכס, המסמך שמעיד בין היתר שאנו בעלי הנכס.

מעיון בנסח נוכל לדעת את כל פרטיו של הנכס: ייעודו, גודלו, מיקומו, חלקנו היחסי ברכוש המשותף, עיקולים, משכנתאות, זיקות הנאה, הפקעות, ירושה, תיקי בית משותף וכל שאר הנושאים הנוגעים למצבו המשפטי של הנכס.

הנסח הוא המסמך המעיד על  הזכות הקניינית שלנו. חשוב לדעת כי רק הזכויות הכתובות בנסח הם הזכויות הקנייניות שלנו. כל מסמך, חוזה או הסכם אחר שאין לו זכר בנסח הוא זכות חוזית אך לא מlהווה זכות קניינית.

לא כל נכס רשום בטאבו. קיימם נכסים רבים, לרוב  דירות, שהליך ההסדר שלהם טרם הושלם. לרוב מדובר על דירות חדשות, שהזכויות שלהם רשומות עדיין אצל החברה המשכנת (החברה שבנתה את הבניין) או במקום אחר כגון אצל עו"ד שלווה את הפרויקט. כמו כן קיימים נכסים שאינם רשומים בטאבו כלל, כגון קרקעות ביהודה ושומרון הרשומות במנהל האזרחי ביהודה ושומרון, וכן זכויות הרשומות במנהל מקרקעי ישראל.

למחזיקים בנכסים  אלו קיימת זכות חוזית אך לא זכות קניינית.

חשוב לדעת- לעובדה שנכס מסוים לא רשום בטאבו יש השלכות על שווי הנכס והאפשרות לקבל משכנתא.

בנוסף: בנסח רשומים הערות המשפיעות בצורה משמעותית על שווי הנכס.

 תקנה 27 א' 

הוצאנו נסח טאבו ופתאום אנחנו רואים כי כתובה הערה " תקנה 27 א'  לטובת הועדה המקומית לתכנון ולבניה , מה זה? מה הבעיה?

לפנינו תמרור אזהרה

תמרור שמטרתו להתריע בפנינו כי יש לשים לב ליעודים והשימושים שנקבעו בהיתר הבניה ויש לבדוק היטב את ההתאמה בין היעודים המופיעים בתשריט הבית המשותף-היתר הבניה לבין הקיים במציאות.

לדוגמא: שטח חניה ושטח מחסן יסומנו כי מיועדים לשימושים האלו בלבד,  ולא כשטח מגורים אך במציאות לפעמים נגלה כי שטחים אלו בפועל משמשים למגורים וזאת כמובן בניגוד להיתר הבניה שניתן לנכס.

ולכן חשוב מאוד לפני הרכישה לפנות אלינו, לשמאי מקרקעין שיבדוק את הנכס והתאמתו להיתר הבניה (על כך הרחבנו בנושא בדיקה תכנונית).

תקנה 29 :

פה כבר ההערה הינה בגדר תמרור הצועק "המצב  הינו חמור מאוד"

אם התקנה 27 א' נאמר לנו לשים לב ולראות האם באמת כל היעודים בנכס משמשים לפי היעודים שנקבעו להם בהיתר הבניה , פה כבר מודיעים לנו כי אין התאמה בין היתר הבניה למה שנבנה בפועל ולכן יש להיזהר מאוד

 רכוש משותף

מעיון בנסח רישום המקרקעין עולה כי חוץ מתיאור הדירה יש מידע נוסף המופיע תחת הכותרת "החלק ברכוש המשותף".

חלק זה הינו זכויות נוספות שיש לבעל הנכס בחלקה בה ממוקם הנכס חוץ מהדירה.

רכוש משותף בבית משותף כולל את כל חלקי הבניין המיועדים לשמש את כלל בעלי הדירות, מלבד החלקים הרשומים כדירות.

• ברכוש המשותף נכללים החלקים הבאים:
  • הקרקע ,הגגות ,הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות ,המקלטים, מתקני ההסקה או המים וכו 
  • בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף (למשל, הגג) יוצמד לאחת מהדירות, אלא אם מדובר באזורים הבאים שאותם לא ניתן להצמיד:
  • חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים, מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.
  • אם חלק מסוים מהרכוש המשותף הוצמד לאחת מהדירות, הוא חדל להיות חלק מהרכוש המשותף
• תיק בית משותף/פנקס הבתים משותפים
• הרבה בתים בישראל רשומים בפנקס הבתים משותפים, את המידע האם הבית רשום כבית משותף או לא, נקבל בכותרת של נסח רישום המקרקעין:
• בית משותף (כאשר יש חלוקה לתתי חלקות) נרשם בפנקס הבתים המשותפים רק במקרים בהם יש לפחות שתי דירות, דהיינו בית דו משפחתי צמוד קרקע יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים וזאת לאחר וקיימת הסכמה של הדיירים (בעלי הנכסים).
• את תהליך הרישום בפנקס הבתים המשותפים מנהלים בלשכת המפקח על הרישום במקרקעין
  לשכת המפקח/ת נמצאת בתוך לשכת רישום המקרקעין (טאבו). הרישום והחלוקה לתתי חלקות מגדירה במדויק מה חלקו של כל בעל זכויות בחלקה וזאת על מנת למנוע בעיה במקרה של נכס המופיע כמגרש ובו יש כמה בעלי זכויות על אותו נכס מצב זה

קרוי "מושע" מה שאומר שבעצם אין חלוקה מדויקת ברכוש ולא ברור איפה בדיוק חלקו של כל בעל זכות במגרש.
אם כך משתמע כי גם כאשר בני זוג רשומים על אותו נכס בעצם אין הגדרת איזה חלק בנכס שייך למי.

הבעייתיות מתחילה כאשר צריך לבצע עיסקה על החלק היחסי של אחד מבעל הזכויות בנכס
אומנם כל אחד מבעלי החזקה יכולים לבצע עסקת מקרקעין על חלקו אך חייבים את כל הסכמת הצדדים בנכס.

על כן מוצע לבצע רישום בפנקס הבתים המשותפים בכך בעצם ניתן יהיה להצביע על חלק ספציפי של כל אחד מבעלי הנכס, ובכך כל חלק בחלקה עצמה מקבל מספר נוסף שהוא התת חלקה, יתרה מכך בעת הרישום בפנקס הבתים המשותפים קיימת התייחסות לכל ההצמדות הקיימות בנכס,

כגון: מרפסות חניות, גג, חדר מדרגות, מחסן, חצר.

לאחר גמר הרישום יש לבית "תיק בית משותף"

מה כולל תיק הבית המשותף?

1. צו רישום
2. תקנון מוסכם או מצוי
3. תשריט
4. לעיתים יצוין בנסח גם כי קיים תיקון לצו , לתקנון ולתשריט

תשריט

תיק הבית המשותף יכלול תשריט של כל תתי החלקות בחלקה, את החניות ,המחסנים, הגגות   וכן את כל השטחים המשותפים, כל חלק יקבל מספר או אות וכן צבע מיוחד.

בנסח הרישום יופיעו הצמדות לתת חלקה תוך ציון האות /המספר והצבע של ההצמדה התואם לתשריט הבית המשותף.

חשוב מאוד לבדוק כי תשריט הבית המשותף תואם את היתר הבניה .

צו רישום

הצו יכלול את מספר הדירות, שטח הרצפה של כל דירה, מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית, מספר חלקת-המשנה של הדירה, מספר חלקת משנה של הרכוש המשותף, החלקים המסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה,  שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות במידה שיש

תקנון מוסכם

כאשר קיימת הסכמה בין הדיירים בבית משותף על נושאים בעלי זיקה לנכס, בהתכנסות  של כל הדיירים מכינים תקנון עם כל הזכויות והחובות של הדיירים כמובן כל זאת במסגרת הסכמה מלאה ושימוש ברכוש המשותף כמו כן בתקנון בדרך כלל יוסכם על הצמדות של חלקים מסוימים בחלקה לתת חלקה מסוימת.
ככלל בתקנון קיימת התייחסות להשתתפות בהוצאות אחזקה וניהול הבית המשותף.
בתקנון מוסכם יש לציין כי קיים יושב ראש הועד , את שמו פרטיו האישיים.
ניתן לבצע שינויים בתקנון המוסכם המוגש בלשכת המפקח/ת  בהסכמה של 2/3 מהדיירים.
השינויים בתקנון אינם פוגעים בזכויות הדיירים.
השינויים לא יגרמו להצמדות אלא אם קיימת הסכמת הדיירים. במקרים בהם אין תקנון מוסכם  על ידי הדיירים, יופיע בנסח טאבו כי קיים תקנון מצוי.

תקנון מצוי